La legislazione italiana, in linea generale, nelle contese tra proprietario di casa e inquilino è quasi sempre favorevole al secondo, questo per diversi motivi di carattere storico e sociologico sui quali non ci vogliamo soffermare. Basti pensare alle difficoltà che i proprietari di casa incontrano per sfrattare un inquilino moroso, oppure alla tassazione elevatissima sugli immobili. Il proprietario è stato percepito dal legislatore per molto tempo come una figura da tartassare, sebbene oggi il contesto stia lentamente mutando, le leggi di riferimento difficilmente cambieranno la sproporzione attuale, perlomeno in tempo brevi.
Vale la pena quindi analizzare brevemente la legislazione di riferimento che disciplina lo sfratto per morosità, che rappresenta la tipologia più diffusa di sfratto nel nostro paese con il 90% dei casi sul totale.
Un inquilino si considera moroso nel momento in cui ha un ritardo di 20 giorni sul pagamento di un canone di affitto, oppure ha un debito per quanto riguarda gli oneri accessori (ad esempio l’amministrazione) pari a due mensilità. In queste due eventualità il proprietario ha la facoltà di inviare una diffida all’inquilino tramite raccomandata e quindi intraprendere la procedura di sfratto vera e propria.
Si apre a questo punto la fase giudiziaria dello sfratto. Il proprietario, tramite il proprio legale, cita in udienza l’inquilino. In questo passaggio egli potrà opporsi alla convalida dello sfratto avviando in questo modo un procedimento ordinario, oppure potrà risolvere la questione versando l’importo dovuto al proprietario insieme agli interessi e alle spese legali. L’inquilino inoltre potrebbe richiedere un termine («termine di grazia») entro cui pagare il proprio debito e non superiore ai 90 giorni, al termine dei quali ci sarà un’ulteriore udienza di verifica.
Qualora allo scadere di questi passaggi l’inquilino risulti ancora moroso, il giudice fisserà una data di esecuzione, che non potrà tuttavia essere a meno di un mese dall’udienza di verifica.
L’ultima fase è quella esecutiva. Nel caso in cui l’inquilino moroso non avesse restituito l’immobile entro la data di esecuzione dello sfratto, gli verrà notificato l’atto di precetto dall’Ufficiale Giudiziario, con l’intimazione di lasciare l’appartamento entro 10 giorni, scaduti i quali si procederà all’esecuzione forzata dello sfratto. Attraverso il “preavviso di sfratto” verrà fissata la data e l’orario in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà nell’appartamento, che ovviamente verranno comunicate all’inquilino. Qualora anche in questo caso l’inquilino si opponesse per qualsiasi motivo a restituire la disponibilità dell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario fisserà un secondo accesso, nel quale verrà coadiuvato dall’avvocato del proprietario, da un fabbro e dalla forza pubblica.
Nel caso in cui l’inquilino avesse lasciato beni e mobili di sua proprietà verrà redatto un inventario dall’Ufficiale Giudiziario e il proprietario sarà nominato custode degli stessi, con l’obbligo di restituirli all’inquilino in un secondo momento. Infine, qualora l’inquilino non dovesse recuperare i propri beni il proprietario dell’immobile, sempre tramite il proprio avvocato, dovrà porre in essere un’istanza al Giudice per richiedere l’autorizzazione a spostare i mobili o procedere alla vendita forzata.
Questo brevemente è l’iter giudiziario dello sfratto per morosità.
Per quanto riguarda i tempi difficilmente si può fare una stima esatta, sono molti i fattori a incidere su questo aspetto, senza dimenticare i tempi biblici della giustizia italiana. Inoltre incide anche il contesto geografico nel quale si intraprende l’azione legale, con i tribunali delle città ad alta densità abitativa solitamente più oberati da questo tipo di pratiche e quindi più lenti nel rispondere a tutti.
Anche la sensibilità del giudice può risultare determinante e i termini minimi previsti, come abbiamo accennato all’inizio, sono perlopiù a vantaggio dell’inquilino e comunque non tassativi.
In ogni caso difficilmente uno sfratto può concludersi prima di un anno.
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