In Italia quando si parla di sublocazione si pensa subito al concetto di subaffitto e se ne dà, solitamente, un’accezione negativa, spesso riferendosi a situazioni poco chiare se non addirittura al limite della legalità. Subaffittare nell’immaginario collettivo si trasforma in mancanza di regole, affitti pagati “in nero”, numero di inquilini per appartamento difficilmente calcolabile, ecc.
Questa concezione deriva da un retaggio storico in cui effettivamente questa pratica immobiliare veniva utilizzata per mascherare situazioni opache; in taluni contesti degradati il subaffitto non regolamentato ricopre un ruolo ambiguo, ma stiamo parlando appunto di situazioni di illegalità nemmeno mascherata. La Sublocazione ha invece tutt’altre dinamiche e funzioni economiche perfettamente legali e, come spiegheremo brevemente all’interno di questo articolo, utilissime nel contesto attuale di mercato.
E’ quindi necessario approcciarsi alla sublocazione senza pregiudizi e ambiguità dovuti all’uso sconsiderato che di questo concetto si è fatto in passato e si continua, per certi versi, a fare. Sarebbe come valutare il mercato della moda basandosi sulle vendite di merce contraffatta.
Cerchiamo quindi di fugare alcuni dubbi sull’argomento. Prima di tutto la sublocazione è una pratica assolutamente legale e prevista nel nostro ordinamento da decenni.
La norma generale di riferimento è rappresentata dall’articolo 1594 del Codice Civile: «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi»
Perché possa esserci una sublocazione occorre per prima cosa che il proprietario dell’immobile sia consapevole e d’accordo, quindi che sia menzionata la possibilità nel contratto d’affitto. In questo modo il conduttore, ossia colui che affitta tecnicamente l’appartamento, ha la facoltà di sublocarlo a persone terze. Il conduttore tuttavia manterrà sempre la responsabilità dell’immobile nei confronti del proprietario di casa, che quindi si rapporterà per ogni questione esclusivamente con il conduttore e non con gli altri inquilini dell’immobile. Su questo punto le legge è chiarissima: il conduttore può sublocare l’immobile, ma non ha facoltà di cedere il contratto; in sostanza la sublocazione è ammessa nel nostro ordinamento proprio perché, in termini generali, non incide sul lato soggettivo del rapporto: il conduttore resta responsabile di fronte al proprietario.
La sublocazione, anche quando espressamente prevista nel contratto, ha comunque dei limiti. Quando il contratto di affitto prevede la destinazione ad uso civile dell’immobile, non è possibile esercitare la professione di affittacamere attraverso la sublocazione, né svolgere attività di affitto breve ad uso turistico di nessun genere. In questo caso infatti si avrebbe un cambiamento di destinazione d’uso della cosa locata. Allo stesso modo, ad esempio, non è legalmente consentito affittare un magazzino e sublocarlo a terzi ad uso commerciale. Il concetto di fondo è che la sublocazione è consentita qualora non vengano modificati gli aspetti fondamentali del contratto stipulato con il proprietario.
La sublocazione, come abbiamo visto, è quindi una pratica assolutamente legale. In questo momento storico il mercato immobiliare è in costante trasformazione, cambiano le necessità abitative delle nuove generazioni, si modifica la struttura familiare e variano le capacità economiche dei singoli. Le case molto ampie molto ricercate fino a 30 anni fa, oggi rappresentano per molti un lusso non necessario, le famiglie numerose sono infatti in continua diminuzione.
Allo stesso tempo c’è un ricerca maggiore di soluzioni abitative transitorie a costi più contenuti da parte di giovani lavoratori, studenti e trasfertisti. In questo modo gli immobili di grandi dimensioni rientrano sul mercato prepotentemente attraverso un’altra angolatura. Questo tipo di attività tuttavia richiede molto impegno gestionale, una seria attività di marketing volta a trovare sempre nuovi inquilini e una serie di competenze specifiche nel settore. La sublocazione permette l’incontro tra il proprietario dell’immobile e aziende specializzate nel settore che siano in grado di gestire proficuamente e professionalmente l’immobile. Anni di esperienza e studio del settore ci hanno portato alla creazione del sistema Affitto Relax che si pone sul mercato per rispondere proprio a queste nuove sfide-